アパート建築の土地探し法律知識

土地の法律用語

その土地にアパートが建てられるのかよく調査する

土地を購入する前に、その土地にアパートが建てられるのかについて、よく調査する必要があります。

 

市街化区域と市街化調整区域

日本の土地には大きくわけると、市街化区域と市街化調整区域があります。

 

市街化区域

市街化区域は、市街化を促進している区域なので、一部の用途地域などを除くと、アパートは建築可能です。ただし、接している道路の種類によって、建築が不可能な場合もあります。

 

市街化調整区域

市街化調整区域は、原則的に建築物が建設できません。ただし、特例はあります。

 

他に未線引区域というのがありますが、これは「無指定」の区域です。この区域はアパート建築が可能なところも多いのですが、一応、行政機関に確認が必要です。

 

用途地域

市街化区域の中でさらに用途地域という12種類に分かれています。

  • ○第1種低層住居専用地域
  • ○第2種低層住居専用地域
  • ○第1種中高層住居専用地域
  • ○第2種中高層住居専用地域
  • ○第1種住居地域
  • ○第2種住居地域
  • ○準住居地域
  • ○近隣商業地域
  • ○商業地域
  • ○準工業地域
  • ○工業地域
  • ×工業専用地域

工業専用地域以外はアパートの建築は可能ですが、それぞれ用途地域によって、建ぺい率や容積率が違ってきます。また、斜線制限等の問題で建築できるアパートの規模が違ってきます。

 

第1種低層住居専用地域では、2階建てのアパートなら可能ですが3階建てはダメだったりします。この辺は不動産会社などに聞いてみましょう。

 

建ぺい率と容積率

建ぺい率が高いほどアパート建築には有利

市街化区域では用途地域によって、建ぺい率と容積率が違ってきます。

 

建ぺい率とは土地面積のうち、建物1階の床面積の上限をあらわします。
つまり、100平米の土地で、建ぺい率60%なら、60平米までの建物を建てられるということです。

 

ですから、建ぺい率が高いほど、アパート建築には有利なのですが、駐車場を作らなければいけない場合は、必然的に土地が空きますので、きにすることはありません。

 

容積率も高いほうが有利

容積率は、土地に対して1階・2階の建物の階数分の床面積の合計の上限です。
つまり、土地が100平米で、容積率が200%だとすると、200平米までの、のべ床面積が建てられることになります。

 

斜線制限と日影制限

斜線制限

斜線制限には3つあり、用途地域によって制限が異なります。

  • 道路斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 北側斜線制限

 

日影制限

マンションなどの高い建物を建てると、その北側の隣地に日当たりが悪くなります。そのため、制限されるのです。これh、地方公共団体によって制限内容が違います。

 

その他、用途地域が「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」には高さの制限もあります。

 

道路予定地と区画整理予定地

市役所には都市計画総括図というものがあります。役所にいくと誰でも見ることができます。そこには、用途地域などが記載されていて、道路計画や土地区画整理の計画が記載されています。

 

道路計画や土地区画整理の計画のある土地でもアパート建築は可能ですが、コンクリート造りのアパートは建てられないなどの制限がある場合があります。


スポンサードリンク

 

アパート建築の土地探しのための法律知識関連ページ

立地条件が良い土地
土地を購入してアパートやマンションを建てるなら、なんといっても立地条件の良い場所を選ばなければなりません。立地条件が良い物件なら長期安定が見込めるのです。
土地の上手な探し方
アパート・マンションを建築する土地を探すには色々方法があります。インターネットなどは手軽ですが、なかなか掘り出し物が出ても、すぐ決まってしまうか人目に触れる場所にはあまりでてきません。
土地探しのポイント
土地を購入してアパートやマンションを建てるために、土地を探す際、ポイントなる事項があります。土地探しをする場合は、必ず抑えましょう。
メーカーを選ぶポイント
アパートを建築する際に住宅メーカーを選ばなければなりません。メーカーによって色々特色がありますし、地元工務店も捨てきれません。それでは選ぶポイントはあるのでしょうか
住宅メーカーによる特色
アパートを建築する住宅メーカーにも色々特色があります。メーカーそれぞれに違う構造やデザインの特徴があるのです。数あるメーカーの中でどの会社を選ぶかを考えなくてはなりません。
利回りと試算表を計算
アパート経営に関して、まず利回り計算をしてみることです。確かに入居率などわかりませんが、表面利回りで大体でも儲かるのかの目安をつかみましょう。また手取り額の試算表を作ってみるとわかりやすいです。
融資の取り付け
土地を購入してアパートやマンションを建築する際に、住宅メーカーを決めたら融資を取り付ける必要があります。即金で払えるだけの資金を持っていても融資を依頼する人はいるものです。1度融資を取り付けられたら2棟めから楽になります。

土地活用と賃貸経営

不動産投資を始めるには

スポンサードリンク