アパートの賃貸借契約の結び方

上手な賃貸借契約の結び方

賃貸借契約は不動産屋が代理となり入居者と結ぶもの

賃貸借契約は不動産屋が代理となって、入居者と結ぶものです。不動産屋と管理契約する際に話し合われると思いますが、不動産会社ではある程度の雛形があります。

 

入居者は最初に不動産屋から賃貸借契約の事柄について説明を受けるものです。

 

特約事項について

特約事項は賃貸借契約でもっとも重要なことが書いてあります。

 

たとえば、「ペットの禁止」「敷金返還のことについて」など書いてありますので、できれば、1度、司法書士などに見てもらって法的に問題がないかなどチェックしてもらうといいです。

 

たとえば、畳の経年劣化など敷金から徴収すると以前は書いてありましたが、国土交通省のガイドラインでは、経年劣化は大家が家賃から払うものとされています。

 

敷金・礼金について

敷金・礼金は以前までは必ず受け取っていましたが、「敷金・礼金ゼロ」などというレオパレスや他のアパートでもやっているところも多くなってきたため、最近では取りづらくなっています。レオパレスでは、その分、家賃が高くなっています。

 

敷金

敷金は、家賃の支払いが滞った場合や、入居者の故意過失によってアパートの損傷・破損などに対する修繕費の担保で預かり金のような性質、余剰分が出たら入居者に返金します。

 

大阪などの関西圏では、敷金という名目ではなく、保証金という名目で預かる場合があります。

 

敷金清算でトラブルが増加し国土交通省が出したガイドライン

実は、この敷金清算でトラブルが増加し、平成16年に国土交通省が出したガイドラインでは、通常の使用による磨耗など、たとえば、ふすま・畳・クロスなど、自然に色褪せした場合は、大家の負担と定めました。

 

大家の立場ではかなり苦しいものです。礼金はもらえなくなり、1ヶ月分の家賃分のリフォーム代がかかるとなれば、頭の痛いところです。ただ、1Kのアパートでは、退去時のリフォームも安く済みますから、その意味でも1Kのアパートはおススメなのです。

 

礼金

礼金は入居者が入るときに払うお金で返金する義務はありません。礼金がないところもあり、礼金がないところは敷金が高くなったりします。

 

更新手続きについて

アパートの更新時期は通常2年のケースが多く、契約更新時には入居者は更新料を支払わなければなりません。契約更新は不動産屋が代行してくれますが、入居者が払う更新料がだいたい1か月分、その半分を不動産屋に払う形のところが多いようです。ただ、この更新料は慣習ですので、法的に当然のようにとれるかという問題ではないです。

 

大家からの契約拒否は?

大家は更新を拒否できるかという問題がありますが、拒否するには拒否する法的な正当事由が必要です。たとえば、アパートの老朽化が著しく、このまま更新しても、入居者に危険が生じる場合などです。

 

使用目的について

使用目的という欄もあります。アパートの場合はたいがい住居目的ですが、大家が事務所に使っても良いというのであれば、その欄には、「住居および事務所」と書いてもらいます。


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